Dans le secteur social, les baux sont à durée indéterminée alors que dans le secteur privé les baux sont de 3 ou 6 ans.

En conséquence, le bailleur social ne peut pas donner congé à son locataire ; cela ne veut pas dire que le locataire HLM ne peut pas être expulsé. Par exemple, s’il ne paie pas son loyer ou s’il est responsable de troubles du voisinage, le locataire peut voir son bail résilié et être expulsé de son logement.

Par contre dans le secteur privé, le congé est encadré par des conditions strictes de délai et de motivation

Le propriétaire ne peut donner fin au contrat de location qu’à la date du terme du bail. EX : pour un contrat de bail de trois ans signé le 01 juillet 2009, le propriétaire ne pourra donner congé que pour le 01 juillet 2012. Par ailleurs, le propriétaire doit avertir son locataire du congé en respectant un préavis d’au moins 6 mois. EX : pour être valable dans le même exemple que précédemment le congé devra être signifié au 01 janvier 2012.

Tout congé signifié par un propriétaire à son locataire ne respectant pas un délai de préavis de 6 mois n’est pas valable. Le bail est alors automatiquement reconduit pour la durée prévue par le contrat (trois ans ou six ans pour un non meublé, un an pour un logement meublé).

A l’inverse, tout congé donné avec plus de 6 mois de préavis sera considéré comme valable et prendra juridiquement effet 6 mois avant le congé.

Le congé du propriétaire, en plus de devoir être signifié avec 6 mois de préavis avant le terme du bail, doit être motivé par des motifs listés par la loi.

Les motifs légalement prévus :

• « La reprise pour habiter », c’est-à-dire que le bailleur doit récupérer le logement pour loger un proche (son conjoint, son partenaire, ses ascendants ou ses descendants).

• « Le congé donné pour vendre », le propriétaire s’il souhaite vendre doit notifier le congé au locataire et ensuite lui faire en priorité sur quiconque une proposition de vente. Le congé ne prendra évidemment effet que si celui-ci refuse l’achat du logement.

• « Le congé pour motif légitime et sérieux », il s’agit ici de motifs qui sont imputables au locataire (exhaustivement : défaut de paiement du loyer, défaut d’usage paisible des lieux loués, non respect de la destination des lieux, défaut d’assurance, sous location sans autorisation écrite du bailleur, opposition du locataire à la réalisation de travaux) ou étranger au locataire (exhaustivement : démolition, rénovation ou expropriation si ces deux dernières opérations nécessitent une libération des lieux), l’occupation insuffisante du logement ( un locataire HLM doit habiter 8 mois par an minimum son logement).

 Le congé doit être donné par recommandé avec accusé réception,  signifié par acte d’huissier ou donné en main propre contre récépissé ou émargement pour qu’il n’y ait aucun doute sur la notification.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification par huisser ou de la remise en main propre.

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat à l'égard  de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés sans qu'un logement correspondant  à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert à proximité de son logement actuel.

Toutefois, le bailleur ayant lui-même plus de 65 ans et ayant les mêmes conditions de ressources est exempt de cette obligation.